En un instante, cambiaron las tarifas de la gran mayoría de las nuevas hipotecas en los Estados Unidos. En algunos casos, los cambios son drásticos, tanto para bien como para mal. Vamos a desglosarlo.

¿Qué quiere decir con «honorarios/costos»?

Estos son Ajustes de precios a nivel de préstamos (LLPA) impuestos por Fannie Mae y Freddie Mac (las «Agencias»), las dos entidades que suscriben la gran mayoría de las nuevas hipotecas. Los LLPA se basan en las características del préstamo, como su puntaje crediticio, la relación préstamo-valor, la ocupación (viviendas ocupadas por propietarios frente a no propietarios) y, más recientemente, su relación deuda-ingresos.

¿A qué prestamistas/préstamos se aplica esto?

Cualquier préstamo garantizado por una de las agencias independientemente del prestamista. Estos son los más préstamos en los Estados Unidos. Ejemplos de préstamos que no se verían afectados serían FHA/VA, así como ciertos productos jumbo y especiales. Los préstamos “no conformes” no se ven afectados porque no están garantizados por las agencias. Un ejemplo común de un préstamo no conforme sería un préstamo jumbo de un banco minorista o cooperativa de crédito.

¿Cuándo entra en vigor?

Esto se aplica a los préstamos garantizados por agencias a partir del 1 de mayo de 2023. Esto significa que muchos prestamistas comenzarán a implementar los cambios en marzo/abril.

¿Qué ha cambiado, en pocas palabras?

La sanción efectiva por tener un puntaje de crédito por debajo de 680 ahora es más baja de lo que era. Siempre cuesta más tener una puntuación más baja. Por ejemplo, si tiene un puntaje de 659 y pide prestado el 75 % del valor de la casa, pagará una tarifa equivalente al 1,5 % del saldo del préstamo, mientras que no pagará tarifa si tuvo un puntaje de crédito de 780. +. Pero antes de estos cambios, habrías pagado una enorme tarifa del 2,75 %. En un préstamo hipotético de $300,000, esto representa una diferencia de $3,750 en costos de cierre.

En otras partes del espectro, las cosas empeoraron. Los prestatarios con calificaciones crediticias más altas generalmente pagarán un poco más de lo que pagaban con la estructura anterior. La siguiente tabla muestra las diferencias. Las celdas verdes y amarillas muestran dónde las cosas se han vuelto más asequibles de lo que eran. Glóbulos naranjas y rojos = más caros. Todos los valores se refieren a un porcentaje del saldo del préstamo cobrado como comisión inicial. En primer lugar, no necesariamente sale de su bolsillo, ya que los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés más altas en algunos casos y pagar esos costos por usted (pero los costos siguen ahí, y técnicamente aún los paga usted con el tiempo). en forma de tasas de interés más altas).

Hay muchos otros cambios que no se traducen tan fácilmente en un gráfico de mapa de calor. Lo más notable es un nuevo cargo para la relación DEUDA A INGRESO (DTI). Esto será controvertido en muchos escenarios, ya que los cálculos de ingresos pueden ser algo subjetivos y los cálculos de deuda pueden «ajustarse» legítimamente con planificación avanzada y/o consolidación de deuda. No obstante, cada préstamo garantizado por las agencias viene con un IRD. Si el suyo es más del 40% y está pidiendo prestado más del 60% del valor de su casa, pagará más.

Algunos otros ejemplos de cambios:

• Hay nuevos tramos de puntuación de crédito en 760+ y 780+.
• Hay más diferenciación entre préstamos ARM de saldo alto y no alto (poco común… la mayoría de los ARM no se realizan a través de agencias)
• Múltiples cambios a LLPA de propiedad de 2 a 4 unidades
• Hay un nuevo LLPA genérico para «financiamiento subordinado» (un segundo préstamo o HELOC), mientras que los LLPA anteriores eran más granulares en función del LTV de los primeros préstamos frente a los préstamos subordinados.
• GRANDES aumentos de tarifas para muchos préstamos «Cash-Out»

¿Dónde puedo ver los cambios reales y específicos?

Si tiene un préstamo actual o lo tendrá pronto, es probable que estos cambios no se apliquen a usted. Una vez más, la mayoría de los prestamistas no los implementarán de inmediato. Pídale aclaraciones a su prestamista. Si les pregunta el 19 de enero de 2023, ¡es posible que aún no estén al tanto de los cambios!

Los cambios oficiales están aquí:

https://singlefamily.fannimae.com/media/9391/display

NOTA: En la parte superior de esta página hay un enlace a la versión ANTERIOR/EXISTENTE de los LLPA (o puede hacer clic aquí). Solo asegúrese de anotar el texto en la parte superior de la página que está viendo, para saber si se aplica a préstamos antes o después del 05/01/2023 (y tenga en cuenta que «después del 05/01/2023» se referirá a la mayoría de los préstamos emitidos en marzo/abril).

¿Quién decidió que estos cambios tenían que ocurrir? !

La FHFA. Aquí está su declaración: https://www.fhfa.gov//Media/PublicAffairs/Pages/FHFA-Announces-Updates-to-Enterprises-SF-Pricing-Framework.aspx